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viernes, 5 de mayo de 2017

ANUNCIOS Y DISTINTIVOS OBLIGATORIOS  EN BARES Y RESTAURANTES.

             El artículo 82 .2 del TR. de la Ley de Turismo de Aragón, establece que la Administración puede sancionar con multa entre 60 y 600 euros por " falta de exhibición de anuncios o distintivos obligatorios o su exhibición sin respetar las formalidades exigidas por la legislación turística. " 
Pero no hay un apartado específico donde ponga qué cartelería debes colocar,  hay que buscarla en las diferentes normativas, turística, sanitaria, laboral que le es  de aplicación. Al menos debemos exponer los siguientes:

 


           


     Analizamos los CINCO, anuncio o  carteles que como mínimo  debemos tener expuestos :

1- LISTA DE PRECIOS: Es un modelo libre, con los únicos requisitos de:
         a) Identificar el nombre y la dirección del establecimiento (normalmente aparece en la esquina superior
de la carta ) a continuación detallamos cada producto con el precio MÁXIMO (el hostelero puede hacer ofertas o descuentos que considere), y al pie debe especificar siempre IVA INCLUIDO, ya que la normativa de Consumidores y Usuarios , obliga a informar al cliente del precio final del producto. Esta lista ,si la colocamos en la pared debe estar a la altura de los ojos, con letra legible, y en lugar accesible al cliente (no detrás de la barra) para que el cliente pueda hacerle una foto en caso de prueba. 

2.- CARTEL DE HOJAS DE RECLAMACIÓN. El modelo para los hosteleros también es libre, debe contener la información en español, y dos idiomas. Debe de estar colocado a la vista del cliente.

3.- PROHIBIDO FUMAR. debe estar colocado en las puertas o lugares de acceso al establecimiento, para que el cliente este informado antes de entrar. Si somos españoles conocemos sobradamente la normativa y la prohibición de fumar, pero si el cliente es extranjero, puede que en su país existan establecimientos donde se permita fumar y desconozca la normativa española.

4- PROHIBICIÓN DE VENTA A MENORES DE 18 AÑOS de bebidas alcohólicas, a la menor sospecha el hostelero deberá solicitar se le exhiba el DNI del cliente.

5.- CARTEL EXTERIOR. En el exterior junto a la entrada, debemos informar al cliente de toda la información que consideremos importante que conozca antes de acceder a nuestro local. Obligatoriamente debemos poner la placa de calificación con los tenedores, en caso de ser restaurante, carta de carnes y pescados, MENU DEL DIA, con sus precios máximos, recomendable es informar de el horario de cocina, derecho de admisión, si lo consideramos, o cualquier normativa interna de uso de las instalaciones que deba conocer el cliente ( ejemplo, uso de los aseos reservados exclusivante a clientes, pagos con tarjeta, inadmisión de determinados billetes de importe superior a 50 €, local climatizado...)

       Recordemos que todo lo que advirtamos en el exterior, puede evitarnos que el cliente nos pida una hoja de reclamación por  falta de información previa. 




viernes, 8 de enero de 2016

                                                                               

       Cómo un vermut de domingo se puede transformar en una pesadilla, tan solo por dos euros.

       Todo comienza cuando se sientan dos amigos en una terraza y deciden tomarse dos cholet de chocolate y pasar un rato charlando. 
      El camarero trae las consumiciones (advierto que debe servirse el vaso vacío y abrir la botella delante del cliente, es muy poco profesional presentarse con la bebida ya  en vaso). Cuando los amigos toman el primer sorbo ambos perciben cierto sabor raro desagradable y piensan que podría estar en mal estado, por lo que deciden pedir al camarero que lo cambie. 
      El camarero informa al dueño del establecimiento y en vez de traer unas nuevas consumiciones, se persona el jefe que, con aires de superioridad se niega a cambiarlas, alegando que están en perfecto estado. El cliente enfadado, solicita la hoja de reclamación y el hostelero se niega a dársela por considerar que no tienen motivo para su queja.
       Esta decisión caracteriza a un hostelero poco informado, pues es obligatorio entregar la hoja al cliente "siempre", no es decisión del empresario, ya que esta claramente tipificado en la Ley de Turismo de Aragón, como sanción leve la "no posesión o la negativa a entregar la hojas de reclamación", por lo que recomiendo que con cierta frecuencia se compruebe que el establecimiento cuenta con estas hojas, en caso contrario debe solicitarlas a la administración correspondiente, y...¡ ojo ! compruebe que son de turismo, ya que existen otros modelos para comercios y tiendas que facilita la Cámara de Comercio previo pago, que no son las correspondientes para hostelería.

       Sigamos con nuestra historia, lo que se sucede a continuación se puede adivinar, con nuestro carácter latino, ninguna de las dos partes cede, por lo que el cliente acaba llamando a la policía local para que se persone. Tras una discusión, y hacer pasar un mal rato a todos los clientes que la presencian, acaba con la redacción de un acta-denuncia explicando los hechos y pretensiones de las partes.
         Previsiblemente este acta será remitida al servicio de inspección que iniciará un expediente sancionador al hostelero (o no, según las pruebas aportadas ) y  pudiendo finalizar con dos sanciones leves, una por mala atención al cliente y otra por la negativa a entregar la hoja de reclamación. Según los atenuantes o agravantes valorados la sanción, podría acabar con una sanción administrativa que podrá oscilar desde 60 a 600 € cada una. 

         Analicemos lo sencillo que hubiera sido,  si vemos la historia con otras gafas.

         El camarero entra y le explica al dueño la solicitud de los clientes. El dueño debería pensar en dos posibilidades: 
        1) El cholet esta realmente en mal estado y puede provocar alguna indisposción leve y si es grave, una inspección de sanidad. Valoración: pierdo dos clientes y a lo más una sanción de sanidad, y como en este caso también una sanción de turismo.
      2) El cholet esta bueno, pero son unos cara duras que quieren cambiar de consumición a mi costa. En estos casos siempre hay que valorar la cantidad que se ha consumido. Si se han comido toda la tapa o se han bebido toda la bebida y una vez finalizada es cuando te dicen " estaba muy malo o en mal estado", es una duda razonable que te plantees si son clientes cara-dura que buscan una invitación de la casa. Si la consumición ha sido apenas probada, probablemente sea cierto y es recomendable cambiarlo ya que no es lógico que devuelvan una consumición que les agrada sin ningún motivo. 
         Supongamos que realmente sospechamos que es un ardid del cliente, y en caso de ser así, valoremos antes de actuar lo que perdemos ¿que pérdida económica hubiera tenido el hostelero? dos cholet a precio coste ¿0,50 € cada uno? y lo mas importante, el cliente se hubiera marchado con una sensación de buen servicio, preocupación por el cliente y calidad en la atención que se difundirá en "boca a boca".
         En resumen, el buen hostelero no solamente debe conocer el arte del buen servir, además debe estar formado en mediación de conflictos y atención al cliente. Con un poco de humildad se puede conseguir mas rentabilidad en la gestión del negocio.
         Moraleja: "cada vez que me arrodillo, son cien euros al bolsillo".



    

martes, 25 de agosto de 2015

VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO



             Ya esta en vigor el Decreto 80/2015, de 5 de mayo del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón. 

       Este Decreto da forma legal a la realidad del mercado turístico, que ha ido cambiando en función de las necesidades y de la economía de de los clientes. 
        Se estaba comprobando que un sector del turismo prefería contratar  viviendas ofertadas directamente por el propietario, a precios mas bajos, propiciado por la aparición de páginas web, donde se ofertaba este tipo de alojamientos, ya que no existía una tipificación específica sobre la responsabilidad de las web que publicitaban viviendas sin calificación turística,  y sobretodo el dinero negro que generaba este tipo de alquiler, junto con las pocas garantías para el cliente, y la ausencia de control por parte de la Guardia Civil, al no estar obligadas a cumplimentar el parte de viajeros. 

           Toda esta problemática ha llevado a las Comunidades Autónomas a regular este mercado.
           Según el nuevo Decreto 80/2015, el propietario deberá presentar una"declaración responsable" ante el Gobierno de Aragón y en el plazo de tres meses el inspector de turismo cursará visita y calificará o no el establecimiento como VUT.  
        Una vez presentada esta declaración su propietario o gestor, está sujeto al cumplimiento de toda la normativa turística en materia de hojas de reclamaciones, libro de inspecciones, precios y reservas y normativa estatal como la comunicación del parte de viajeros a la Guardia Civil. 
          También se ha incluido una nueva redacción en el  Texto refundido de la Ley de Turismo, para sancionar a los responsables de publicitar ofertas de alquiler turístico de inmuebles sin clasificar. art.83.4 : Infracciones graves: "La información o publicidad que induzca objetivamente a engaño en la prestación de los servicios, incluida aquella que se contenga en los canales de comercialización promoción de la oferta turística", así como su art. 85. c) donde establece como responsables de las infracciones administrativas a "Los canales de comercialización o promoción de la oferta turística que desatiendan los requerimientos efectuados por las Administraciones públicas con competencia en materia de turismo al amparo de lo regulado en esta ley".
             Asi pues, ahora es objeto de sanción cualquier oferta publicitaria de viviendas para alquiler temporal y turístico, tanto a su propietario, por no presentar la declaración responsable, como a la página web que incluya y publicite esta vivienda.
             Una vez autorizada nuestra vivienda, podemos optar por gestionarla como actividad económica, por lo que nos daremos de alta tanto en el régimen correspondiente de la seguridad social, como en la Agencia Tributaria.
             O, podemos optar por declarar nuestros ingresos en renta, como rendimiento de capital inmobiliario. Este es el problema, ya que hasta ahora se firmaba un contrato de arrendamiento de vivienda por días con el cliente (arrendador) en base al art. 3 de La Ley 29/1994 de  24 de noviembre,  de Arrendamientos Urbanos, donde se recogía  el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, en concreto el arrendamiento de fincas urbanas, celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra,  pero con la nueva redacción del art. 5e) de la LAU, se excluye de su aplicación los arrendamientos turísticos que cuenten con una normativa sectorial en su comunidad autónoma, asi como las viviendas que se publiciten en canales de oferta turística y sean ocupadas por un periodo menor a un mes.
                  Si nos encontramos en esta situación deberemos variar el modelo de contrato que se celebra con el cliente, y acogernos a la regulación de contratos establecida en el Código Civil (art. 1.261 y siguientes) en la modalidad de contratos de uso o habitación.                     
                Asi pues, entiendo, que la cumplimentación de estos contratos entre el dueño y los usuarios de las VUT, y casas rurales no compartidas, son válidos para justificar ante la Agencia Tributaria los ingresos percibidos por el uso turístico de su vivienda,  al quedar claramente excluidas de la LAU.


              

lunes, 7 de julio de 2014

OBLIGACIONES FISCALES CASAS RURALES Y VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO


     
         Son muchas las dudas que los propietarios de alojamientos turísticos han planteado en relación con las obligaciones fiscales y sistema de tributación de los alojamiento de  casas de turismo rural,   apartamentos turísticos, y sobretodo de las recientes “viviendas de uso turístico y no es de extrañar, pues estamos inundados de normativa y  regulaciones  que ha su vez contienen exenciones y excepciones a las exenciones.
       
        Existe una consulta vinculante realizada a la Agencia Tributaria de fecha 13/01/2014 con el nº V0030-14, que detalla las obligaciones en el IAE, IVA e IRPF del alquiler de casas rurales con fines turísticos, pero no recoge las excepciones que deben aplicarse a esa regla general.

        Para saber exactamente a que obligaciones fiscales esta sujeto cada establecimiento turístico la pregunta que le harán en la Agencia Tributaria es ¿presta servicios complementarios al alquiler?,  pero la pregunta siguiente debería ser ¿La normativa turística sobre su establecimiento le obliga a presta algún servicio?

        Voy a aclarar esta pregunta, intentando compaginar la normativa turística con la tributaria. Voy a dividir los tipos de establecimientos en  dos bloques, ya que cada uno lleva un régimen fiscal, totalmente diferente.


ESTABLECIMIENTOS OBLIGADOS A PRESTAR SERVICIOS COMPLEMETARIOS AL ALQUILER (bloque nº 1)

        Los que "no están obligados a prestar servicios” pero prestan servicios voluntariamente como complemento al  alquiler  y los que aunque no quieran prestarlos “están obligados” por normativa turística:

PRIMERO: Están obligados a prestar servicios los establecimientos hoteleros: hoteles, hostales y pensiones, ya que deben prestar una atención continua al cliente, prestan servicio de limpieza, cambio de ropa, custodia de maletas y en su caso servicios de alimentación.

SEGUNDO: Están también obligados a prestar servicios los apartamentos turísticos, de conformidad con el art. 15 del “Decreto 167/2013, de 22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los apartamentos turísticos en Aragón”, por el que se obliga a prestar unos servicios mínimos  a los usuarios de esta modalidad como son:
a)    Limpieza diaria de la recepción y de las instalaciones y equipamientos comunes.
b)    Limpieza de los alojamientos durante la estancia previa demandada de los clientes y con una periodicidad mínima determinada en función de la categoría de establecimiento. Este servicio podrá ser facturado aparte del precio general de la estancia.
c)     Cambio de lencería de baños, cocina y habitaciones con una periodicidad mínima determinada en función de la categoría del establecimiento
d)    Mantenimiento y, en su caso, reparaciones necesarias para la correcta utilización y disfrute del establecimiento.
e)    Recogida de basuras y residuos……..y atención al usuario durante su estancia en todas las cuestiones relacionadas con su alojamiento.

TERCERO: Están obligadas a prestar el servicio obligatorio de desayuno las casas rurales en modalidad de alojamiento compartido, según artículo 9.2 del “Decreto 69/1997, de 27 de mayo, del Gobierno de Aragón , por el que se aprueba el Reglamento sobre ordenación y regulación de los alojamientos turísticos denominados Vivienda de Turismo Rural “(ahora denominadas casas rurales)
Bloque nº 1: hoteles, hostales, pensiones, apartamentos turísticos y casas rurales de alojamiento compartido.

ALOJAMIENTOS QUE NO ESTÁN OBLIGADOS A PRESTAR SERVICIOS Y SE LIMITAN AL MERO ALQUILER (bloque nº 2)

PRIMERO: Las casas rurales en modalidad de casa íntegra, o en modalidad de casa rural dividida en apartamentos rurales.

SEGUNDO: Viviendas de “uso turístico”,  reguladas en el art. 40.bis del “Texto Refundido  de la Ley de Turismo de Aragón, incluidas por la Ley 2/2014 de 23 de enero de Medidas Fiscales y Administrativas del Gobierno de Aragón

        Su actividad se limita a la entrega de llaves en el momento de recepción del cliente y a la recogida de las mismas a su salida. La limpieza se realiza una vez que el turista se ha marchado y no se realiza ningún servicio complementario. Se asimila a un alquiler de arrendamientos urbanos.

Bloque nº 2: casas rurales de alquiler íntegro y viviendas de uso turísticas, siempre que el inmueble sea propiedad del arrendador.
        Si el arrendador es distinto del propietario no estaría incluido en esta modalidad.
        El concepto es “un alquiler de segunda vivienda” y para ello el IBI (antiguo recibo de contribución urbana) deberá ir a nombre del arrendador.
  Si usted alquila una vivienda, a una tercera persona, para alquilarla como casa rural, no entraría en esta modalidad, ya que sería un alquiler para explotación de un negocio y por tanto para desarrollar una actividad económica.

OBLIGACIONES SOBRE IMPUESTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS DE ALOJAMIENTO + SERVICIOS (bloque nº 1)

Deberán causar alta en el I.A.E: (y añado el comentario de la instrucción V-0030-14)
…..en aquellos casos concretos en que, por la forma y circunstancias en que se realiza la actividad, ésta no se limite a la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo durante periodos de tiempo, sino que se trate de actividades que reúnan las características propias de las actividades de servicios de hospedaje, por prestar servicios:

1) Deberá causar alta por el impuesto dentro de la Agrupación 68 de la sección primera “Servicios de hospedaje”: Hoteles, hoteles-apartamento, Hostales, Pensiones (artículo 36.2 de La Ley de Turismo de Aragón)


2) Deberá darse de alta el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros” Apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico, alojamientos turísticos al aire libre (camping) albergues turísticos, casas rurales y cualesquiera otros que determinen reglamentariamente. (Art. 36.3. de la Ley de Turismo de Aragón)    

  Esta clasificación, se realiza por aplicación del procedimiento previsto en la regla 8º de la Instrucción, que permite clasificar provisionalmente en una rúbrica, las actividades que no tienen clasificación específica en las Tarifas del impuesto.
3) Simple alquiler de casas, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas, solo estarán obligados si cumplen los siguientes requisitos:
      - La cuota asignada a dicha rúbrica, de carácter nacional, se cuantifica en el 0,10 por 100 del valor catastral asignado a dichas viviendas a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributando cuando las cuotas por esta actividad sean superiores a 601,01 euros.
    - Por lo tanto, de lo anterior se desprende que sólo deberán prestar declaración de alta en la matrícula del mismo, cuando el valor catastral de todos los bienes inmuebles de la misma naturaleza (viviendas) que posean en régimen de alquiler en todo el territorio nacional, supere en conjunto la cantidad de 601.012,10 euros.

I.A.E DE ESTABLECIMIENTOS  DE MERO ALQUILER
(bloque nº 2)

          El simple alquiler de casas, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 “Alquiler de viviendas”,     En principio, según este apartado estarían obligados causar alta en IAE, pero por otro lado, aunque el  epígrafe 861.1 clasifica la actividad de "Alquiler de viviendas", el cual comprende el arrendamiento, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda, solo estarán obligados si cumplen los siguientes requisitos:
        -La cuota asignada a dicha rúbrica, de carácter nacional, se cuantifica en el 0,10 por 100 del valor catastral asignado a dichas viviendas a efectos del  Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tributando por cuota cero cuando las cuotas por esta actividad sean inferiores a 601'01 euros, en cuyo caso, la regla 15. ª de la Instrucción exonera de la obligación de presentar la declaración de alta en la matrícula del impuesto a los sujetos pasivos que se hallen en esta circunstancia.
   - Por lo tanto, de lo anterior se desprende que sólo deberán presentar declaración de alta en la matrícula del mismo cuando el valor catastral de todos los bienes inmuebles de la misma naturaleza (viviendas) que posean en régimen de alquiler en todo el territorio nacional supere, en conjunto, la cantidad de 601.012,10 euros.
    - Igualmente la Orden EHA/1274/2007, de 26 de abril, por la que se aprueban los modelos 036 de Declaración censal de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores y 037 Declaración censal simplificada de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores, en su art. 3 establece que: 
    No están obligadas a presentar las declaraciones censales las personas o entidades que no abonen rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta y que realicen exclusivamente las siguientes operaciones.
    a) Arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.Uno.23. º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (detallado en el siguiente  apartado sobre el IVA)

En resumen están sujetos pero exentos de presentar el alta.

 IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO, ALQUILER +OTROS SERVICIOS (bloque nº 1)

        Deben emitir factura por la contratación y  repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido sobre el destinatario del servicio y cumplir con la totalidad de las obligaciones materiales y formales derivadas de la normativa del Impuesto, contenidas en el artículo 164 de la Ley 37/1992 que dispone lo siguiente:

 1º)  Sin perjuicio de lo establecido en el Título anterior, los sujetos pasivos del Impuesto estarán obligados, con los requisitos, límites y condiciones que se determinen reglamentariamente, a:

1º Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al Impuesto.
2º Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlos y acreditarlo en los supuestos que se establezcan.
3º Expedir y entregar factura de todas sus operaciones, ajustada a lo que se determine reglamentariamente.
4º Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
5º Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas.
6º Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del Impuesto resultante.
Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual.
7º Nombrar un representante a efectos del cumplimiento de las obligaciones impuestas en esta Ley cuando se trate de sujetos pasivos no establecidos en la Comunidad, salvo que se encuentren establecidos en Canarias, Ceuta o Melilla, o en un Estado con el que existan instrumentos de asistencia mutua análogos a los instituidos en la Comunidad.”

    Respecto al tipo impositivo aplicable a dichos arrendamientos de casas rurales, cuando sean considerados por su normativa específica como alojamientos de turismo rural, el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992 declara que el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 21 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
   El artículo 91, apartado uno.2, número 2º de la Ley del Impuesto establece que se aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento a los servicios de hostelería, acampamento y balneario, los de restaurantes y, en general, el suministro de comidas y bebidas para consumir en el acto, incluso si se confeccionan previo encargo del destinatario.
   En consecuencia con lo anterior,  en caso de que los servicios de alojamiento turístico en las casas rurales puedan ser considerados servicios de hostelería, será aplicable a los mismos el tipo impositivo del 10 por ciento.

I.V.A DE ALOJAMIENTOS DE MERO ALQUILER (bloque nº 2)

Están sujetos pero exentos, según la instrucción citada:

…….por otra parte, el apartado uno del artículo 5 de  la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, contiene una definición propia y específica del concepto de empresario o profesional, considerando como tales a los efectos de dicho impuesto, entre otros, a “quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes”.

    Igualmente, el artículo 11 de la  Ley 37/1992 define las prestaciones de servicios como toda operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con la Ley del Impuesto no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
    En particular, de acuerdo con los números 2º y 3º del apartado dos del citado artículo 11, se consideran prestaciones de servicios “los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra” y “las cesiones del uso o disfrute de bienes”.
    Así pues, en virtud de los preceptos anteriormente expuestos, el arrendamiento de una vivienda, ya sea como vivienda habitual o como vivienda de temporada, constituye en todo caso una operación sujeta al Impuesto.

 Pero se recoge su exención, justificando que no se realiza actividad alguna dentro del inmueble alquilado: 

Por otra parte, el artículo 20, apartado uno, número 23º, de la Ley 37/1992 establece que están exentas, entre otras, las siguientes operaciones:

“23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
(…)
b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquellos.

La exención no comprenderá:
(…)
e’) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.”

De acuerdo con el precepto anterior, el arrendamiento de un inmueble, cuando se destine para su uso exclusivo como vivienda, estará sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre y cuando no se trate de alguno de los supuestos excluidos de la exención establecido en este mismo artículo.

En otro caso, el mencionado arrendamiento estará sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido, cuando se alquile a personas jurídicas (dado que no los pueden destinar directamente a viviendas)
o se presten por el arrendador los servicios propios de la industria hotelera, o las edificaciones o partes de las mismas sean utilizadas por el arrendatario para otros usos, tales como oficinas o despachos profesionales, etc.

Según se desprende del artículo reproducido, la regulación que se contiene en este supuesto de exención no es una regulación de carácter objetivo, que atienda al bien que se arrienda para determinar la procedencia o no de la misma, sino que se trata de una exención de carácter finalista que hace depender del uso de la edificación su posible aplicación, siendo ésta preceptiva cuando el destino efectivo del objeto del contrato es el de vivienda, pero no en otro caso.

DECLARACION EN EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS  ALOJAMIENTO + SERVICIOS
 (bloque nº 1)

        De acuerdo con lo establecido en el apartado 1 del artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio:
   “Tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por éste”.

    Añade dicho precepto, en su apartado 2, que, en todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbanos, que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.
    En caso de calificarse como rendimientos de actividades económicas, al no estar incluida dicha actividad en el ámbito de aplicación del método de estimación objetiva, el rendimiento neto de la misma se determinará por el método de estimación directa.

   De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 28.1 de la LIRPF, el rendimiento neto de las actividades económicas se determinará según las normas del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las normas especiales contenidas en el artículo 30 para la estimación directa.

    Por su parte, el artículo 10.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE del 11 de marzo), dispone que “en el régimen de estimación directa la base imponible se calculará corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en la presente Ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas”.
     De acuerdo con lo anterior, la deducibilidad de los gastos está condicionada por el principio de su correlación con los ingresos, de tal suerte que aquéllos respecto de los que se acredite que se han ocasionado en el ejercicio de la actividad, que estén relacionados con la obtención de los ingresos, serán deducibles, en los términos previstos en los preceptos legales antes señalados, mientras que cuando no exista esa vinculación o no se probase suficientemente no podrían considerarse como fiscalmente deducibles de la actividad económica.
     Además del requisito de que el gasto esté vinculado a la actividad económica desarrollada, deberán los gastos, para su deducción, cumplir los requisitos de correcta imputación temporal, de registro en la contabilidad o en los libros registros que el contribuyente deba llevar, así como estar convenientemente justificados mediante el original de la factura normal o simplificada (o documento equivalente emitido antes de 1 de enero de 2013).
     No obstante, conviene señalar que la competencia para la comprobación de los medios de prueba aportados como justificación de los gastos y para la valoración de las mismas corresponde a los servicios de Gestión e Inspección de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.


DECLARACION EN EL I.R.P.F.  MERO ALQUILER  (bloque nº 2)

El artículo 27 de la LIRPF establece, en su apartado 1, que se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios. En particular tienen esta consideración los rendimientos de las actividades de prestación de servicios.
    A continuación, en su apartado 2, dicho precepto delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica. Para ello han de concurrir las dos circunstancias siguientes:

a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

   La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.

    En el caso de calificarse como rendimientos del capital inmobiliario, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los demás bienes cedidos con éste, en los términos previstos en el artículo 23.1 de la LIRPF, y en los artículos 12 y 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo).
   Al tratarse del arrendamiento de un inmueble cuyo destino primordial no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, no resultará aplicable la reducción del rendimiento neto prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del Impuesto.

      4 de julio del 2.014.

    

  
   

lunes, 10 de febrero de 2014

NOMATIVA INTERNA DE USO DE UNA CASA RURAL

      


        Uno de los problemas que mas consultan los propietarios de una casa rural, es como moderar el comportamiento de "algunos" clientes y como se regula el derecho de admisión en las casas rurales (o en cualquier establecimiento hotelero).
         Una forma eficaz de regularlo es mediante la confección de unas normas internas, donde se le informe al cliente de las obligaciones que conlleva el alquiler de la vivienda. Esta normativa debe publicitarse en la web, asi como estar colocada en el tablón de anuncios de la vivienda.
          A modo de ejemplo, os dejo un modelo que he redactado para que selecciones lo que os pueda ser util, con esto evitaremos malos entendidos o reclamaciones del cliente.

NORMAS DE ESTANCIA Y FUNCIONAMIENTO INTERNO
PARA VIVIENDAS DE TURISMO RURAL
NORMAS GENERALES DE ESTANCIA:
  • Los ocupantes no podrán realizar en la casa rural actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, dándose por terminada anticipadamente su estancia.
  • No se pueden realizar ruidos o alborotos a partir de las 12 horas, para evitar molestias a los vecinos.
  • Si encuentran alguna deficiencia deberán comunicarla al propietario lo antes posible y durante la estancia para dar la oportunidad de aclarar la solución durante vuestra estancia. El propietario no admitirá ninguna reclamación posterior al momento de salida.
  • Los ocupantes deben tratar la casa y su contenido con respeto, y no sustraer nada de la misma, ya que serán responsables de los daños causados.
  • No se puede modificar la distribución del mobiliario.
  • No se pueden almacenar ni consumir alimentos en las habitaciones.
  • En ningún caso se podrá cocinar en la Chimenea.
  • No se permite fumar en el interior de la casa y habitaciones, salvo en la Bodega y Garaje. según Ley 28/2005, de 26 de Diciembre (BOE del 27 de Diciembre).
  • No se admiten animales.
  • Todo desperfecto causado por incumplimiento de estas normas será facturado a la salida.
  • Los Servicios y Actividades opcionales no están incluidos en el precio de la habitación.
  • La limpieza de la casa rural alquilada en su totalidad corresponde a los clientes durante su estancia.
HORARIOS:
  • Ocupaciones de fin de semana: La entrada se efectuara a partir de las 12:00 horas. del viernes, debiéndose dejar la casa libre antes de las 12:00 del domingo. En caso de no ser desalojada, se entenderá que prolonga su estancia un día más.
  • Deberá comunicar por teléfono, la hora de llegada aproximada del día de entrada.
EQUIPAMIENTO:
  • En estancias superiores a 7 días se efectuara un cambio de ropa de cama semanal.
  • La primera carga de leña, para aquellas casas que tengan chimenea, será gratuita debiendo abonar posteriormente …€. por cada carga de leña. No se permite cocinar alimentos dentro de las chimeneas.
  • Los cuartos de baño están equipados con toallas de baño y de aseo. En caso de r  necesitar mas toallas pídalas al propietario.
·         En el tablón de anuncios encontrará colgado un inventario de los bienes que contiene la vivienda, a fin de que conozca los utensilios con los que cuenta.
RESERVAS:
  • Al efectuar la reserva deberá abonar como máximo un 40% del precio final del alojamiento, en concepto de Fianza, antes de las 48 horas siguientes en la cuenta corriente que le facilitarán al efectuar la reserva, indicando su nombre, el nombre de la casa y los días de estancia.


  • Enviar el comprobante de pago por email a la dirección: …………………….. o al fax:………….
·         En caso de no recibir el ingreso de la fianza en los tres días hábiles después de la reserva, esta quedara anulada y la casa volverá a estar disponible para otros clientes.
·         En caso de anulación de la reserva se tendrá derecho a la devolución de las cantidades que se hayan abonado, siempre que se realice con 5 días de antelación. En caso de anulación dentro de los 5 días anteriores al inicio de la estancia,  no se tendrá derecho a la devolución del importe.
  • El horario de atención al público es de 9:00 a 21:00 horas ininterrumpidamente.
         Nuestras casas se encuentran en perfecto estado y completamente equipadas y ustedes deben respetar esas condiciones. En caso de efectuar desperfectos en el estado de la casa, se les reclamará el coste de los mismos.

ENTRADA EN LA CASA:
  • Bajo ninguna circunstancia se permitirán más personas que las establecidas, incluido niños mayores a 2 años. El propietario se reserva el derecho de admisión o cancelación de la reserva si no se respeta la presente.
  • El propietario les informará de los lugares más próximos para los suministros, lugares de interés y les mostrará la casa.    
  • En el momento de entrar revisen la casa, las deficiencias que pueda encontrar en la casa, deberá comunicárselas al propietario, para no asumir la responsabilidad, y ser reparadas. Podrá contactar con el propietario por teléfono ante cualquier problema a horas prudentes siempre que no sea algo urgente
  • Se realizara el pago del total menos el depósito que haya entregado, lo realizará en efectivo y a la entrada en la casa. Si quiere un justificante de pago debe solicitárselo al propietario a la entrada.
  • También podrá hacer el pago de la reserva mediante transferencia bancaria, para lo cual debe solicitárselo al propietario por teléfono y realizar el pago antes de la entrada en la casa. Deberá mostrar el justificante de pago a la entrada en la casa, en caso de no presentar el justificante de pago tendrá que abonar el importe de la casa en efectivo.
·         Es obligatorio que cada viajero, mayor de 16 años,  rellene y firme una ficha de REGISTRO DE VIAJEROS,  que el propietario está obligado a entregar al cuartel de la Guardia Civil .Esta información está sujeta a la ley de protección de datos personales, por que en caso de desear recibir ofertas, publicidad o avisos por extravío de objetos, deberá autorizarlo expresamente por escrito. El propietario no tendrá inconveniente en enviarles por contra- reembolso cualquier objeto que hayan olvidado en el alojamiento si contactan con él.
  • El propietario se compromete a entregar el alojamiento en perfectas condiciones de limpieza y uso, y a dar solución, en la medida de lo posible, a los problemas que se presenten.


SALIDA DE LA CASA:
  • En caso de producirse algún desperfecto deberá comunicárselo al propietario por teléfono y siempre antes de que se produzca la salida de la casa, para evitar malos entendidos.
  • Los ocupantes deben dejar la llave en la mesa del salón. Si lo desea puede llamar por teléfono al propietario para recogerlas a la casa.
  • Los ocupantes son responsables del alojamiento, y de su contenido durante la estancia en la casa, confiando lo mantengan cuidado y ordenado.
  • El propietario agradecerá cualquier sugerencia que puedan ofrecernos para poder hacer más agradable sus estancias.
CALEFACCIÓN:
  • La calefacción se regula mediante un termostato a disposición de de los viajeros, la misión del termostato es regular la temperatura final de la casa no el calor que desprenden los radiadores.
  • Se dispone de un sistema de acumulación de agua caliente sanitaria, con lo cual después de hacer un consumo elevado de ella, la calefacción podría dejar de calentar hasta que se reponga el sistema de acumuladores.
  • Por favor no dejen encendida la calefacción, a una temperatura excesiva, si tienen pensado pasar el día fuera de la casa o si es su último día de estancia.
  • No se autoriza la manipulación de la instalación del cuarto de calderas.
Por todos es conocida nuestra situación energética y el compromiso con el Desarrollo Sostenible: 
                   - Modere el uso de la calefacción 
                 
                   - Gracias por contribuir al ahorro de agua en nuestro planeta

martes, 26 de noviembre de 2013

ENTRADA DE VIAJEROS A MI ALOJAMIENTO


                         

 Parte de entrada de viajeros en un establecimiento turístico:
         obligación de cumplimertarlo, firmarlo y enviarlo.
                 
   En los últimos días me están llamado propietarios de casas rurales preguntándome por el libro de registro de viajeros. Me comentan que la Guardia Civil se ha personado en su establecimiento y lo solicitan con motivo de no haber recibido en el Cuartel ninguna comunicación.
    Este llamado "libro de viajeros", en realidad se trata de una fichas que están obligados a rellenar todos los propietarios de establecimientos turísticos de alojamiento, hoteles, apartamentos, casas rurales, camping, albergues... con los datos de todos los mayores de 16 años que van a pernoctar , y deben ser firmadas por el cliente.
    La información de estas fichas debe ser remitida al Cuartel de la Guardia Civil mas próximo, en el plazo máximo de 24 horas, vía telefónica, fax, e-mail, según sea indicado por cada cuartel, y guardar las fichas originales archivados a modo de libro, ya que pueden ser solicitadas o comprobadas en cualquier momento por los agentes, durante los tres últimos años.
    Concretamente esta obligación se regula en la Orden del Ministerio de Interior 1922/2003 de 3 de julio, sobre libros-registro y partes de entradas  de viajeros en los establecimientos de hostelería y otros análogos, donde se encuentra el modelo de la ficha a cumplimentar.  Estos datos deben ser cumplimentados directamente del documento nacional de identidad u otro modo de identificación autorizado.
    ¿Qué sanción se aplica en caso de incumplir esta Orden?
    La tipificación de la falta y la sanción correspondiente, la encontramos en la Ley Orgánica 1/1992, de 21 de febrero, sobre Protección de la Seguridad Ciudadana, en su artículo 26 f). Constituyen infracciones leves:
      " Las irregularidades en la cumplimentación de los registros prevenidos en las actividades con trascendencia para la seguirdad ciudadana y la omisión de los datos o cumunicaciones obligatorios dentro de los plazos establecidos, sancionado con multa hasta 300, 51 euros. "
       Por favor, no olvides cumplimentar las fichas, por tu seguridad, ya que si tus clientes se encuentran en busca y captura por algún delito o suponen cualquier riesgo para ti o tus bienes, puedes ser informamo en el mínimo plazo por la Guardia Civil.
       

OBJETOS OLVIDADOS POR EL CLIENTE




        ¿Que hago con los objetos que los clientes olvidan en mi establecimiento?
       
         Cuando nos registramos en un Hotel y firmamos la ficha,  debemos leer bien las cláusulas que firmamos, ya que pueden contener una por la que autorizamos a utilizar nuestros datos personales para recibir información publicitaria del establecimiento. 
         En  una ocasión un cliente se dejó olvidadas unas gafas, y el dueño del establecimiento con la mejor intención se las remitió por correo certificado a su dirección, con una nota de agradecimiento por su estancia. El problema fue, que el resto de su familia pensaba que habia viajado a otro destino diferente y descubrió el engaño.  Por este motivo debemos tener cuidado cómo utilizamos los datos obtenidos.  
         Entonces ¿Qué hacemos con los objetos olvidados de nuestros clientes?

De conformidad con el artículo 615 del código Civil:
El que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo.
El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos domingos consecutivos.
Si la cosa mueble no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio.
Pasados dos años, a contar desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentado el dueño, se adjudicará la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado.
Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada cual en su caso, a satisfacer los gastos.
            Según este artículo debería devolverse a su titular, si es conocido, o si no conservarlo durante dos años.
            Sin embargo, esta obligación de devolvérselo a su titular, esta limitada por la Ley de Protección de datos de carácter personal, por la que, cuando entra un cliente al establecimiento, se le debe informar “para qué van a ser usados sus datos”.
           En caso de viviendas de turismo rural, estos datos son usados para el registro de entrada de viajeros y comunicados exclusivamente a la guardia civil, asi como para la expedición de la factura.  No pueden ser usados para comunicar el extravío de  objetos, o para enviar ofertas, o para felicitar cumpleaños…..a no ser que sea autorizado expresamente por el  cliente y firmado.
Igualmente el viajero debe ser informado del derecho de cancelación de sus datos personales una vez comunicados a la Guardia Civil.

Este derecho esta recogido en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal:
Artículo 16. Derecho de rectificación y cancelación.
1. El responsable del tratamiento tendrá la obligación de hacer efectivo el derecho de rectificación o cancelación del interesado en el plazo de diez días.
2. Serán rectificados o cancelados, en su caso, los datos de carácter personal cuyo tratamiento no se ajuste a lo dispuesto en la presente Ley y, en particular, cuando tales datos resulten inexactos o incompletos.
3. La cancelación dará lugar al bloqueo de los datos, conservándose únicamente a disposición de las Administraciones públicas, Jueces y Tribunales, para la atención de las posibles responsabilidades nacidas del tratamiento, durante el plazo de prescripción de éstas. Cumplido el citado plazo deberá procederse a la supresión.
4. Si los datos rectificados o cancelados hubieran sido comunicados previamente, el responsable del tratamiento deberá notificar la rectificación o cancelación efectuada a quien se hayan comunicado, en el caso de que se mantenga el tratamiento por este último, que deberá también proceder a la cancelación.
5. Los datos de carácter personal deberán ser conservados durante los plazos previstos en las disposiciones aplicables o, en su caso, en las relaciones contractuales entre la persona o entidad responsable del tratamiento y el interesado.
Artículo 10. Deber de secreto.
El responsable del fichero y quienes intervengan en cualquier fase del tratamiento de los datos de carácter personal estén obligados al secreto profesional respecto de los mismos y al deber de guardarlos, obligaciones que subsistirán aun después de finalizar sus relaciones con el titular del fichero o, en su caso, con el responsable del mismo.

          En conclusión: En la normativa interna de cada establecimiento debe advertirse, que los objetos perdidos por el usuario, solo serán devueltos a solicitud de éste y a su cargo.  En caso contrario si quieren incluirlo como un servicio más de atención al cliente, deberá firmaros autorizando a utilizar sus datos personales para este fin.